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2019年金華市區房地產價格運行情況簡析

發布日期: 2020-02-24 來源: 金華調查隊 字號:[ ]

  2019年,金華市區房地產市場整體運行平穩,市場供應充足,成交量有所回落,價格穩中有升。

  一、市區住房銷售市場運行情況

  (一)市場供應充足。

  2019年市區新建商品住宅累計新增供應18998套,新增面積211.61萬平方米,截至12月底,全年累計可銷售新建商品住宅面積為152.63萬平方米,可銷售住宅套數12242套,市場供應滿足需求。

  (二)成交量下降。

  2019年,金華市區住房銷售市場行情呈現先揚后抑特點,3、4月份現樓市小陽春,成交放量,5月份之后成交量逐步回落,到10月份又出行一波小高峰。整體看,1-12月,市區新建商品住宅成交15160套,同比下降1.7%,二手住宅成交11512套,同比下降25.3%。

  圖1 1-12月金華市區新建商品住宅和二手住宅成交量(套)

  (三)價格環比漲幅收窄。

  1-12月,金華市區新建商品住宅銷售價格環比月均上漲0.67%,其中5月、7月漲幅超過1個百分點,漲幅躍至全國70個大中城市第5位。分季度看,一季度月均漲幅為0.53%,二季度月均漲幅擴大到0.93%,三季度月均漲幅為0.77%,四季度月均漲幅回落到0.40%。

  二手住宅銷售價格環比月均上漲0.12%,其中1月、2月、9月、10月和11月環比價格下跌。分季度看,一季度各月基本平穩,二季度月均漲幅回升至0.5%,三季度月均漲幅回落至0.17%,四季度轉升為降,月均漲幅回落至0.20%。

  圖21-12月金華市區住宅銷售價格環比指數(%)

  (四)價格同比保持上漲。

  1-12月,金華市區新建商品住宅銷售價格同比漲幅從1月份的5.2%上升至12月份的8.4%,二手住宅銷售價格同比漲幅從1月份上漲4.5%回落到12月份上漲1.5%。按照累積漲幅計算,1-12月市區新建商品住宅已累積上漲8.2%,已經超出全年漲幅不超過5%的調控目標。二手住宅累積上漲1.4%。

  圖3 1-12月金華市區住宅銷售價格同比指數(%)

  二、影響因素分析

  (一)房地產調控政策以穩為主。

  2019年7月和12月,半年內中央兩提“不將房地產作為短期刺激經濟手段”,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,因城施策,圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標,完善市場調控體系和基礎性制度,保持房地產市場健康平穩發展。在此基礎上,金華陸續出臺相關政策,如購房、租房補貼政策,延長公積金提取辦理期限,高層次人才的公積金貸款政策等等,促進房地產市場平穩健康發展。

  (二)住宅用地交易量減價高。

  在政策保持穩定的情況下,商品住宅銷售價格走勢受土地交易市場行情影響較大。三四月樓市迎來一波小陽春,再加上下調了土拍起始價與競買保證金,2019年土拍市場迅速回暖。與2018年相比,2019年市區住宅用地出讓地塊雖然數量減少,但成交總額卻上升,全年有更多大牌房企進入金華,房企拿地分布區域也更廣。全年共拍出住宅用地22宗,全年成交面積90.35萬平方米,比上年減少近兩成;成交金額153.54億元,比上年增加近六成。最高樓面價出現在二七區塊,14170.48元/平方米,最高溢價率出現在金義都市新區,達68.1%。分區域看,主城區版塊居多,金東和江南版塊齊頭并進,去年獨占鰲頭的金義都市新區僅有的兩宗地塊躋身溢價率前三。隨著這些地塊逐漸入市,市區房地產市場年底又有了一波小高潮。延續此行情的話,未來價格上漲的壓力不小。

  (三)全裝修住宅拉高交易均價。

  “全裝修和成品交付”是2019年金華市區土地出讓的常態。根據《金華市綠色建筑專項規劃(2017-2025)》方案要求:市區一環內、婺城區核心區塊、金東新城區核心區塊、金華經濟開發區湖海塘區塊內所出讓的土地均要求全裝修和成品交付標準。隨著規劃的實施,進入交易市場的全裝修住宅越來越多,裝修標準亦是只增不減,較大幅度的拉升新建住宅銷售均價。

  三、未來房地產市場走勢預測

  從年初市場調研情況看,多數房開企業樂觀認為,如樓市調控政策沒有大的變動,按照以往慣例,年后的小陽春有望到來。但是突如其來的疫情打亂了房地產行業的各項經濟活動。2020年春節期間,新型冠狀病毒疫情迅速向全國蔓延。疫情爆發后,對樓市銷售環節影響極為明顯。隨著疫情的持續發展,監管部門發布了要求各大房企暫停開放售樓部的通知,線下售樓處關閉,停工停售令接連而至,春節購房活動隨之停止。受疫情、復工推遲和各售樓處強制關閉影響,主要依賴線下的房地產銷售市場,可謂進入冰凍期,并將持續一段時間。這對于一些本來就資金緊張的部分房企,無疑是雪上加霜。在資金壓力下,各開發商更加注重存量回款,很有可能出現以價換量的情況,來緩解資金壓力,為更快銷售回款,將會推出更可觀的優惠政策。



 
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